Departamento Jurídico 

Compra de imóveis – cuidados e cautelas.

    A aquisição de bens imóveis é, sem dúvida alguma, uma de nossas maiores aspirações. Quem não quer adquirir a tão sonhada casa própria, se desvencilhando do aluguel? Como todo sonho tem seu preço, adquirir um imóvel importa muitas vezes em anos de economia que poderão ser desperdiçados irremediavelmente se algumas cautelas não forem tomadas, principalmente no momento adequado.

    É extremamente aconselhável a orientação de um corretor (devidamente registrado no CRECI) para auxiliá-lo na busca do imóvel. Em seguida, um advogado de confiança facilitará e tomará as precauções e providências necessárias para o bom andamento do negócio jurídico a ser firmado.

    Como toda negociação a ser pactuada, a aquisição imobiliária envolve a apresentação e análise de uma série de documentos e, em se tratando dessa situação específica, cerque-se de cuidados de todos os lados; qualquer descuido pode significar a perda de um investimento amealhado com enorme sacrifício e tempo. Dessa forma, deve-se exigir que o(s) vendedor(es) apresente(m), antes de firmado o negócio definitivo, uma série de certidões, as quais deverão ser expedidas da cidade onde se localiza o imóvel objeto da transação, como também do local onde os vendedores residem ou estejam sediados, conforme o caso, quais sejam:

    a) Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional;
    b) Certidão Negativa da Justiça Federal;
    c) Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
    d) Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estadual e Municipal) (10 anos);
    e) Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
    f) Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
    g) Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
    h) Cópia reprográfica autenticada do comprovante de endereço atualizado.

    a) Certidão Negativa de Débito do INSS em nome da Empresa Vendedora;
    b) Certidão Negativa de Ações Cíveis (incluindo falências e concordatas);
    c) Xérox autenticada do instrumento de constituição da empresa e sua última alteração referente à representação;
    d) Certidão de breve relato expedida pela Junta Comercial competente;
    e) Certidões pessoais em nome dos sócios da empresa vendedora.

• Garantias:

    A análise minuciosa das certidões pessoais supra mencionada demonstrará ao adquirente a situação do vendedor, se o mesmo não está insolvente, próximo de ter seu patrimônio afetado/penhorado por dívidas, se teve seus poderes interditados, ou se há outros entraves que possam vir a prejudicar a aquisição. 

    a) Matrícula Atualizada do Imóvel, com Negativa de Ônus e Alienações (20 anos);
    b) Certidão Negativa de Quitação de Tributos Municipais.

• Garantias:

    Análise da certidão vintenária do imóvel irá relatar todas as alterações realizadas no registro, apontando se existe ônus real sobre o bem pretendido, como também a certidão emitida pela municipalidade demonstrará se há dívidas de tributos municipais referentes ao imóvel.
    Verifique o atual registro do imóvel e os anteriores para saber se há entre eles algum fraudulento, o que poderá invalidar a aquisição.
    Verifique se foi efetuada a averbação da construção do imóvel à margem da matrícula deste, se a contribuição ao INSS sobre a obra foi devidamente recolhida e se o imóvel está regularizado junto à prefeitura local com planta aprovada e habite-se.
    Em caso de imóvel em loteamento fechado ou condomínio solicite junto à administração/síndico uma declaração de quitação de taxas condominiais.

• Procuração:

    Caso o representante do vendedor esteja intermediando a negociação por meio de uma procuração, os seguintes cuidados devem ser tomados: solicite uma cópia do instrumento, dirija-se ao cartório onde o mesmo foi lavrado e peça uma certidão atualizada da procuração em questão.

• Erros comuns:

    Um dos maiores erros cometidos pelos compradores de imóveis deve-se ao fato de acharem que após a outorga da escritura são legítimos proprietários do bem adquirido, e não é bem assim, pois o regramento jurídico pátrio prevê que somente após o registro da escritura na matrícula o adquirente obtém o direito real sobre este.

• Conclusão:

    Valorize seu dinheiro, analise todas as opções, não se precipite, procure cercar-se de profissionais habilitados e jamais abra mão dos documentos necessários, pois a compra de um imóvel não é tão simples e os riscos são muito grandes.

  9866/1997  - Dispõe sobre diretrizes e normas para a proteção e recuperação das bacias hidrográficas dos mananciais de interesse regional do Estado de São Paulo e dá outras providências.

  6766/1979  - Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências

  4591/1964  - Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.